学区房交易旺季来临 刚需买家撑起北京楼市“小阳春”

　　2026年开春，北京二手房市场呈现出一幅“暖意融融”的景象。

　　从国家统计局公布的房价数据，到一线中介门店的成交量，再到官方网签数据，多重信号似乎都指向同一个现象：温吞许久的北京楼市，正在迎来一场久违的“小阳春”。

　　数据显示，2026年前两个月，北京二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年1～2月平均网签规模（2.1万套）两千余套。而3月份截至22日，北京二手住宅网签量已达12182套，超过2月份全月的8130套。

　　这波复苏浪潮，究竟是全面回暖的起点，还是政策和价格作用下的季节性反弹？在“量价齐升”的表象之下，北京楼市“小阳春”热度依然需要时间考验。

　　“最近成交特别活跃”

　　“小区最近成交量比较多，价格也比过年前稍高了点。”

　　赵杨（化名）主要做北京市西城区的学区房交易，早在今年1月份，他便观察到北京二手房市场有回温迹象。以西城区某主打小户型、低总价学区房的小区来说，年初该小区已悄然出现成交放量、小户型成交价微幅上涨的情况。

　　当时他表示，“学区房”对楼市政策的反应比较明显，上述小区交易比较频繁，价格也较为敏感。到今年3月，该小区的成交热度依旧，据其出示的房源成交表，截至23日该小区已成交23套房源，价格从205万元到383万元不等。

　　购房者入手速度加快，在这23套已成交的二手房中，有房源成交周期只有2天。价格端也在继续企稳，赵杨表示，小区部分开间户型较年前进一步提价十万左右。

　　从事房产交易超十年，在赵杨看来，最近二手房尤其是学区房成交回温，一方面因为此前北京出台一系列楼市政策，购房者觉得“出手”的时间到了；另一方面，历年来5月份之前都是“上学季”，对有学区需求的群体来说最近是交易窗口期。

　　在北京二手房市场，上述情况并非孤例。这个春天，楼市温度似乎真的升起来了。

　　官方网签数据也给出了印证。2026年前两个月，北京二手住宅网签量突破2.3万套，较近10年同期平均网签数据高出2000余套。进入传统楼市旺季3月，市场热度进一步提升，截至3月22日，北京二手住宅网签量已经达到12182套。

　　成交量回升之外，一个更重要的信号是：北京二手房的价格开始企稳了。

　　国家统计局发布的2月70个大中城市房价数据显示，二手房价格环比止跌城市数量增至4个。其中，北京新房环比上涨0.2%，二手房上涨0.3%，是70个大中城市中唯二新房和二手房都上涨的城市，另外一个则是上海。

　　北京链家此前数据也显示，今年以来，北京全市二手住房套均总价上涨近10万元，1月～2月涨幅近2.4%。剔除交易结构影响后，二手房价格指数上行亦接近2%。

　　丁祖昱评楼市表示，从北京销售价格分类指数来看，北京一二手房房价上涨呈现不同结构，新房主要集中在144平方米的改善房源，二手房中90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上分别上涨0.3%、0.2%、0.4%，呈现出“全线上涨”的特征。

　　合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，近年来二手房市场通常在春节后的3月，迎来一波“小阳春”行情。一方面，政策的叠加效应对需求形成提振；另一方面，二手房价格调整到位，也促使刚需逐步入市。在上述因素的共同作用下，二手房市场每年都会出现一轮明显的上涨行情。

　　但与过往相比，今年“小阳春”的不同之处是：价格端出现“止跌企稳”的迹象。郭毅认为，这主要因为挂牌房源量出现变化。去年3月，北京二手房挂牌房源量仍处于历史高位，约17万至18万套，而目前已回落至14万套以上。

　　而新挂牌的部分房源，受到市场活跃度的带动，业主在定价上预期较高，因此新房源的上市，可能进一步推动二手房价格企稳。

　　刚需群体密集入场

　　月网签量突破万套大关背后，北京二手房都是谁在买？

　　丁祖昱评楼市表示，300万总价以下的二手房，是北京二手房成交的主力，整体占比在70%左右。其中，北京200万总价以下的二手房成交占比更是持续上升，已从2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，涨幅超10个百分点。

　　这意味着，北京二手房市场的成交主力，依然是较低总价的刚需群体。

　　方正证券研究所表示，2025年底至2026年初，京沪先后出台精准宽松政策：北京实施五环内外分区施策，大幅放宽非京籍社保缴纳年限，同时优化普宅标准，直接降低了刚需房源的首付比例和交易税费。政策经过1～2个月传导，形成积压需求的集中释放。

　　相较于新房，二手房的供给也更匹配刚需群体的诉求。方正证券表示，当前入市的主力刚需群体，核心购房诉求是“通勤便利、配套成熟、所见即所得、总价可控”，而新房供给总价偏高。此外，二手房交易周期更短，能快速满足落户、子女上学的刚性需求。

　　58安居客研究院也称，北京本轮楼市新政前，房地产市场观望情绪浓厚。新政发布当周（2025年12月21日～27日），北京新房、二手房找房热度即刻回升。春节后随着线下售楼处、中介门店复工，找房热度快速反弹，二手房反弹力度更是显著高于新房。

　　该研究院表示，新政放宽的购房资格、优化的信贷政策，对二手房市场适配性更高，交易流程灵活能更快承接刚需与改善需求，而新房受推盘节奏、房源供应限制，热度提升相对平缓，且其热度转化更依赖房企线下营销动作配合。

　　楼市新政释放出了刚需购买力，价格调整到位也是二手房热度回升的重要原因。

　　丁祖昱评楼市认为，虽然2026年2月北京二手房成交均价较1月有所上涨，但2025年1月至今整体已下跌约8%，因此可能出现二手房“以价换量”的情况。2026年2月北京二手房价格环比上涨，更多是“超跌后”的反弹行情。

　　在刚需进场、价格企稳的基本面下，北京这轮“小阳春”行情能持续多久？

　　郭毅告诉第一财经，这一轮“小阳春”行情能否持续，关键取决于挂牌房源量的变化趋势。在北京市场上行周期中，二手房挂牌房源量通常在8万至10万套之间。若挂牌量回落至12万套以内，则市场热度有望维持，价格也将由局部回升逐步走向全面稳定。若进一步降至10万套以内，房价止跌上扬的信号将更为明确。

　　“从目前情况来看，二手房市场仍处于博弈状态。”郭毅认为。在供需关系方面，虽然卖方议价空间有所收窄，但仍需作出一定价格让步才能实现较快的成交。在博弈尚未结束、市场仍未完全转向卖方主导的情况下，“小阳春”的持续性尚需观察。

　　北京链家认为，一季度北京房山、顺义、昌平、大兴等平原多点地区和副中心市场，二手房量价表现较为活跃，上述片区住房以高性价比住房为主，较为契合当前刚需群体活跃的市场特征。依据既往规律，预计进入二季度后，交易热度将逐步向主城区传导。

　　也有观点将北京楼市回温，看作全国范围“小阳春”行情的信号。丁祖昱评楼市表示，整个房地产市场至今已调整4年，不少城市和板块都出现“超跌”现象，随着北京、上海等地市场修复，未来其他城市也将出现一波修复，全国范围的“小阳春”行情可期。